西政资本：地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理（四）—荣盛、金科、中南置地、正荣、阳光城篇

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十六、荣盛发展

十七、金科地产

十八、中南置地

十九、正荣集团

二十、阳光城

笔者按：

2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利时代，除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题，不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘，大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显（尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向）。总体来说，中国房地产已开始往运营端转型，并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

为使读者清晰的认识当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向，笔者整理了前50强地产公司的年报内容以及从公开渠道查询的相关信息，同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析，希望能给读者带来一些有益的启示。

接前文：

十六、荣盛发展

荣盛发展作为由河北省发家的龙头企业，房地产收入有相当一部分来自于河北地区（2017年占比超30%），由于其深耕的“京津冀”地区今年以来人口处于净流出状态，其受单一市场地产调控的影响较大。在地产调控趋严，地产融资渠道紧缩的现状下，亦加大了其流动性风险。先前其大举融资亦造成资本结构的隐忧。公开资料显示，其前三大股东均存在股权高质押的情况，逐年上升的资产负债率于期内达到新高（84.68％）。

（一）战略调整

面对市场和业务的发展现状，荣盛发展2018年做了如下战略调整：

一是稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市，选择性地布局中西部中心城市及周边区域。根据公开资料显示，河北地区贡献的收入比例已下降到2017年的30.1%，2018年将进一步实现减少对单一市场区域的依赖；

二是顺应行业发展潮流，制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局；

三是2018重金布局文旅项目，如浙江余姚马渚镇6000亩小镇、武汉1500亩旅游度假区等，（拟）布局文旅项目已达28个；

四是与奥地利KYATT签订合作协议，在中医中药、旅游、养老、冬奥会、酒店业等领域开展合作，如“康旅”板块是大健康和泛文旅的组合，涵盖旅游、度假、养老养生、康复、医疗、生物及生命工程全产业，目标是成为全国领先的新型康旅度假生活方式运营商。

（二）拿地策略

  一方面主要通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式获取项目。另一方面2018年将继续顺应京津冀一体化的趋势，加大对京津冀区域市场的拓展力度，提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。同时，着力研究“长三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周边区域，做好项目布局。  

（三）核心融资

1.3月份，2018年度第二期非公开定向债务融资工具（PPN）在全国银行间债券市场发行完成，融资金额70亿；

2.5月份，2018年度第三期非公开定向债务融资工具（PPN）在全国银行间债券市场发行完成，融资金额5亿元，利率为7.3%，成本在同行水平中最高；

3.2018年融资计划中，将以项目开发贷款融资为主，以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式（即在2017年就已着手探索的“超短融资券”和“产业供应链融资”）为辅。

十七、金科地产

金科地产作为根植于重庆的开发商，跟其他地方龙头企业面临的问题类似。一方面地产业务对单一市场依赖相对较大，根据公开资料显示，从2017年新增土地城市来看，重庆占比 43.71%，容易受地方政策调控的影响（预计未来2-3年重庆地区仍将成为公司业绩的主要来源）；另一方面外拓的需求导致公司负债率较高（2017年末负债率为 85.79%）。

（一）战略调整

公司一方面重点布局重庆、四川、湖北、江苏等传统深耕地区，提出了“三圈一带”的战略新构想，积极拓展京津冀、长三角、成渝经济圈和长江经济带；另一方面确立“一二三”发展新模式，即：一快：快周转；两低：低成本、低负债；三高：高质量、高效率、高增长。

在业绩增长目标刺激之下，“快”成了金科的发展准则，同时提了“1671”和“6789”的周转战略：“1671”，即拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正；“6789”则表示首次开盘去化率60%、年度去化率70%、公司存销比8个月以内、竣工去化率90%。

（二）拿地策略

公司在拿地策略方面主要是通过招拍挂、收并购、城市更新和联合开发等多种方式结合的方式，同时确立“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”发展战略，在“三圈一带”的战略新构想指导下，重点布局——北京、重庆、南宁、昆明、成都、西安、广州、深圳、东莞、武汉、长沙、南京、苏州、无锡、合肥、南昌、上海、杭州、宁波、郑州、济南、青岛、石家庄、保定、天津等区域。

 2018年，金科加大对华南地区投资开发力度，将“深耕华南，扩展海西，布局大湾区”作为区域主要战略目标，计划将重点拓展广州、深圳、福州、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、珠海、江门等10个城市。

（三）核心融资

1.2018年6月份，发行金科地产集团股份有限公司2018年度第一期短期融资券，融资金额15亿；

2.2018年7月份，由金科集团旗下重庆市金科商业保理有限公司作为原始权益人发起的”天弘创新-美好生活供应链第1-8期资产支持专项计划”，在上交所成功获批。

十八、中南置地

大本营在江苏的中南置地目前其地产业务对单一市场依赖相对较大。其土地储备52%在江苏省内，较容易受地方政策调控的影响；公开资料显示，其规模扩张亦带来了高负债问题（2017年末净负债率为233%）。另外，先前的“家族式管理”也让中南置地意识到因此带来的发展问题，并开始做人事制度等改革。

（一）战略调整

根据公开资料显示，2018年中南置地实施的战略调整内容包括：

一是深度布局三大城市群，加强巩固长三角，加快拓展珠三角、京津冀，加快全国布局；

二是降低单盘规模，提高灵活程度，降低管控成本，进一步提高公司的利润率水平；

三是打造精品住宅、商业地产、特色小镇（光源科技小镇）、旅游养生、产业园区等五大业态的全产业生态链，以及贴心物业、文教产业、绿色园林三大配套产业；

四是实行“高周转+高品质+低成本+差异化”的经营战略，从拿地到首次开盘6个月，城市公司在一线城市从拿地到经营性现金流回正时间为12个月，二线城市为9个月，三四线城市为7个月；

五是提出“六先六快”的操作路径，助推高周转：“六先”指“先获取土地信息、先开展第三方独立调研、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招投标、先和政府谈判以确保托底、先找合作伙伴以明确共同开发主体”。“六快”就是规划设计要快、报批报建要快、融资要快、销售要快、回款要快、班子组织要快；

六是倡导“共创共享”，在内部推行员工持股计划与项目跟投并行的激励模式。

（二）拿地策略

1.主要是招拍挂，收并购和合作开发，特别是收并购，2018加快兼并收购项目和中小型房企，预计2018年兼并收购类项目货值占比不低于30%；

2.踩“高跷”式地大力挺近三四线城市，以实现全国性布局的战略发展；

3.为实现销售目标做如下变革：一是加大土地布局，即从三四线跨出到一二线城市；二是从开发模式上，由百万大盘的开发模式转向小盘快周转的模式；三是提高拿地节奏；

4.拿地区域除继续深耕江苏、浙江、环沪、山东区域外，新进深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等29个城市。

（三）核心融资

目前中南置地主要融资方式涵盖了公司债、海外债、ABS和中期票据等多元化的融资渠道。

十九、正荣集团

2018年房地产调控显然已成为掣肘房地产发展最大的障碍，在众多开发商中，正荣集团“踩对点”拿地和项目拓展的风格，为其在当前形势下把握逆周期，锁定丰富的优质土地储备提供了保障。但是，跟其他房企相似，但在规模拓展的同时，亦不得不面临融资成本不断增长的问题。

（一）战略调整

2018公司主要实施以下几方面的战略调整：

一是优化融资结构，拓展融资渠道，公司于2018年1月16日于港交所上市；

二是确定快速周转的运营战略；

三是正式挂牌成立正荣产业发展集团，产业定位为“美好生活城市模型”。正荣产业提出了“七四五”发展模式，分别包括：整合前沿教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大城市运营产业集群；特色小镇、文化旅游、区域开发、城市更新四大开发模型；园区运营、教育运营、商业运营、文旅运营、社区运营五大运营服务。此外，还布局不同产业的合作方式，医疗产业以合作为主，教育产业以合资为主，后期以合营为目标，消费升级产业文娱类以合作为主，商业类则是强化自有品牌正荣商业；人居产业突出正荣地产及正在培育的正荣长租公寓；旅游产业早期以合作、合资为主，远期以合营为目标；智慧城市产业以合作为主，必要时考虑以基金购买份额方式入股；养老产业以合资为主。

（二）拿地策略

拿地策略一方面主要是通过独自收购或合作收购等方式，继续深耕一二线热点城市，并把握时机向周边卫星城市扩张，做环热点城市群布点，如2018年选择性进入华南以及西南部分地区。

另一方面拿地区域主要策略性分布在四个区域（长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈以及海峽西岸经济区），拿地城市具体包括合肥、苏州、莆田、平潭、济南及嘉兴、天津、 南京、上海、南昌及武汉。

（三）核心融资

1.境内发行30亿元永续债，同时获上交所批准发行人民币24亿元ABS；

2.5月份，正荣产业与中国工商银行、中国东方资产管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分别签订100亿元的融资战略合作协议，总额达300亿元规模；

3.6月份，正荣地产拟发行优先无抵押美元债券获“B-”评级。

二十、阳光城

阳光城开发的房地产项目集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角、战略城市，其中一二线城市占比相对较大。另外，地区相对集中受地区政策调控影响的风险亦相对较大。由于其长期依赖房地产业务，转型起步相对缓慢。此外，根据公开资料显示，其2017年剔除预收账款的真实资产负债率达到82.3%，整体融资成本超过7%。在当前融资环境下，不排除其2018年的融资成本继续提高的可能性。

（一）战略调整

一是充分利用资本市场，积极尝试并购基金、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等融资方式；

二是从产业链入手加强高周转及控成本战略，并逐步控制负债规模；

三是布局阳光控股旗下的环保、教育、金融等业务板块的产业协同发展，布局产城融合、长租公寓；

四是在产城探索上取得实质性突破，连续签约青岛童装小镇、常州影视小镇、延安教育小镇等项目。

（二）拿地策略

1.拿地方式主要以收并购、招拍挂、旧改、法院拍卖、城市更新、产城融合等， 其中招拍挂市场上拿地占到了80%以上，要求7个多月就开工，并购类的土地一般处于公司中长期发展规划；

2.提出了“三全”投资战略，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展；

3.抓住重点城市带，选择性进入三四线城市；

4.拿地区域集中在大福建、长三角、京津冀、珠三角、战略城市，集中在一二线城市（合计占比超98%）。

（三）核心融资

       1.2018年6月份，发行的10亿元“2018年度第一期中期票据（永续中票）”，利率为8%；

       2.2018年8月份，阳光城集团旗下全资子公司福州创力纬房地产开发有限公司通过普惠金融交易中心（大连）有限公司发行2018定向融资产品1号，融资规模5亿。

西政投资集团城市更新综合金融服务

一、地产私募融资

1.城市更新前期融资

2.非农建设用地、征地返还用地及留用地村企合作前期融资

3.关联方的保理融资或其他融资产品

二、融资条件的创建及项目熟化

1.项目用地历史遗留问题处理

2.集体用地合作开发问题处理

3.项目申报问题处理

4.品牌合作方的引入

三、综合财税服务

1.项目交易方案及融资架构财税方案设计

2.项目转让所涉所得税筹划

3.项目公司前期费用处理

四、项目全周期融资（含项目后期贷款或贷款置换）

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